不動産売却時の「囲い込み」とは？知っておきたい注意点

2026.01.28

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不動産売却を検討していると、「囲い込み」という言葉を耳にすることがあります。知らずに売却を進めてしまうと、「なかなか売れない」「相場より安くなった」と後悔する原因になることもあります。本記事では、不動産売却時の囲い込みの仕組みと、売主が知っておくべき注意点を分かりやすく解説します。

囲い込みとは、不動産会社が売主から預かった物件情報を、他の不動産会社に積極的に紹介しない行為を指します。本来であれば、他社から購入希望者が出た場合でも取引できるはずですが、囲い込みが行われると、売却のチャンスが制限されてしまいます。

この背景には、不動産会社が「売主・買主の両方から仲介手数料を得たい」という事情があります。自社だけで買主を見つければ、手数料が増えるためです。

囲い込みが行われると、物件情報が広く市場に出回らず、内覧の機会が減ります。その結果、
・売却期間が長引く
・価格交渉で不利になる
・結果的に値下げを余儀なくされる

といったリスクが高まります。売主にとっては、メリットがほとんどない行為と言えます。

囲い込み自体を明確に禁止する法律はありませんが、取引の透明性や公正性の観点から問題視されています。特に、他社からの問い合わせに対して虚偽の説明をする行為は、業界ルール上も適切とは言えません。近年は、こうした行為を防ぐための取り組みも進められています。

売主が囲い込みを疑うサインとして、以下のような点があります。
・内覧の問い合わせが極端に少ない
・他社からの反響状況を教えてくれない
・「今は紹介できない」といった曖昧な説明が多い

ただし、反響が少ない理由は価格設定や市場環境による場合もあるため、必ずしも囲い込みとは限りません。ここは「推測」を含む判断になります。

囲い込みを防ぐためには、
・複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ
・販売状況や反響数の報告を求める
・レインズへの登録状況を確認する

といった対策が有効です。また、契約前に「囲い込みを行わない方針か」を確認しておくことも重要です。

最終的に囲い込みを避ける最大のポイントは、不動産会社選びです。売主の利益を優先し、情報開示や説明が丁寧な会社は、囲い込みのリスクが低い傾向があります。査定額だけでなく、姿勢や対応を見極めることが大切です。

不動産売却時の囲い込みは、売主にとって不利な結果を招く可能性があります。仕組みを理解し、販売状況をしっかり把握することで、リスクを減らすことができます。大切な資産を納得のいく条件で売却するためにも、囲い込みについて正しく知り、冷静に対応することが重要です。

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